住宅ローン返済シミュレーション
借りる額・金利・年数を入れると、毎月の返済額と、利息を全部でいくら払うのかが分かるのだ。
元利均等と元金均等のちがい
元利均等返済は、毎月の返済額（元金＋利息）がずっと同じです。家計の予定が立てやすいので、多くの人がこちらを選びます。そのかわり、最初のうちは返済額の多くが利息で、元金がなかなか減りません。
元金均等返済は、元金を毎月同じ額ずつ返し、そこに残高に応じた利息を足します。最初の返済額は多いですが、だんだん減っていき、利息の合計は元利均等より少なくなります。
計算例
- 毎月の返済額：約84,686円
- 利息の合計：約557万円（総返済額 約3,557万円）
計算式：借入額 × 月利 ×（1＋月利）回数 ÷ ｛（1＋月利）回数 − 1｝。月利は 1.0% ÷ 12、回数は 35年 × 12 ＝ 420回です。
- 1回目の返済額：3,000万円 ÷ 420回 ＋ 3,000万円 × 1.0% ÷ 12 ＝ 71,429円 ＋ 25,000円 ＝ 約96,429円
- 利息の合計：約526万円（元利均等より約31万円少ない）
3,600万円を35年（420回）で返すなら、3,600万円 ÷ 420 ＝ 毎月約85,714円。利息はゼロです。金利のありがたみ（こわさ）がよく分かります。
よくある質問
いくらまで借りても大丈夫？
よく使われる目安は、年間の返済額が手取り年収の20〜25%以内です。たとえば手取り400万円なら年80〜100万円、月6.7〜8.3万円くらい。銀行が「借りられる額」は「無理なく返せる額」より多いことが多いので注意してください。手取り計算で自分の手取りを出してみましょう。
住宅ローン控除はどれくらい？
住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%が、所得税（引ききれない分は一部住民税）から戻る制度です。令和8年度の税制改正で延長され、2030年（令和12年）12月31日までに入居した人が対象です（国税庁 No.1211-1、令和8年4月1日現在法令等）。借入限度額や控除期間（省エネ基準を満たす新築などは13年）は、住宅の省エネ性能や子育て世帯かどうかで変わります。制度の細部は国税庁・国土交通省の案内で必ず確認してください。このツールでは控除額は計算していません。1年分の控除額の目安は「住宅ローン控除の計算」で出せます。
繰上げ返済は得？
繰上げ返済すると、その分の将来の利息がなくなります。早い時期ほど効果が大きいです。ただし、手元の現金がなくなると急な出費に困るので、生活費の半年分くらいは残しておくのが一般的です。住宅ローン控除を受けている間は、控除額も減る点も考えて判断しましょう。
変動金利と固定金利、どっちがいい？
どちらが得かは将来の金利しだいで、誰にも分かりません。変動金利は今は低くても、上がれば返済額が増えます。「金利が2%上がっても返せるか」をこのツールで確かめて、返せないなら固定金利や借入額の見直しを考えるのが安全です。
くわしい解説：日銀が利上げ1.25%に。変動金利の住宅ローンは月いくら増える？（ブログ「ずんだ解説局」）
- 金利は返済期間中ずっと同じと仮定しています。ボーナス返済、保証料、団体信用生命保険料、事務手数料、火災保険などは含みません。
- 毎月の返済額は1円未満を四捨五入して表示しています。実際の金融機関の端数処理とは数円ずれることがあります。
- 住宅ローン控除の内容は、国税庁 No.1211-1（令和8年4月1日現在法令等。2026年10月22日に確認）をもとにした概要です（2030年12月31日までの入居が対象、控除率0.7%）。限度額などは住宅の種類で変わるため、国税庁の案内で確認してください。
このシミュレーション結果は概算です。実際の返済額は、金融機関の返済予定表でご確認ください。特定の金融商品をすすめるものではありません。