住宅ローン控除はいくら？年末残高から控除額の目安を計算
年末のローン残高と、住宅の種類・入居年で決まる上限を選ぶと、1年分の住宅ローン控除の目安が出るのだ。所得税から引ききれない分が翌年の住民税からいくら引かれるかも分かるのだ。会社員は、控除を受ける最初の年は確定申告、2年目からは年末調整で受けられるのだ（国税庁）。
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※計算結果は目安です。
計算のしかた
住宅ローン控除（正式には住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンの年末残高の0.7%を、所得税から差し引く制度です。対象は、令和4年（2022年）1月1日から令和12年（2030年）12月31日までに入居した人です（国税庁 No.1211-1）。
「年末残高等」は、年末のローン残高と、住宅の取得対価の小さい方です。取得対価からは、国や自治体の補助金と、住宅取得等資金の贈与の特例を受けた額を引きます。0.7%をかけた額が、入居年と住宅の種類で決まる控除限度額を超えるときは、限度額までです。
所得税から引ききれなかった分は、翌年度の住民税（所得割）から引かれます。上限は、所得税の課税総所得金額等の5%と97,500円の小さい方です（令和4年以降の入居。さいたま市・長野市の案内）。年末調整か確定申告で所得税の控除を受けていれば、住民税のための別の申告は要りません（長野市）。
会社員は、控除を受ける最初の年は確定申告が必要です。2年目以後は年末調整で受けられます。そのときは、税務署から届く「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書兼給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」を勤務先に出します。借入先が「証明書方式」の場合は、金融機関から届く「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」も添えます。借入先が「調書方式」の場合は、年末残高等証明書は要りません（国税庁「令和8年分 年末調整のしかた」）。
このページは、入力した数字から1年分の目安を出すためのものです。住宅ローンを借りること・借り換えることや、特定の金融機関をすすめるものではありません。
入居年と住宅の種類ごとの控除限度額（新築・未使用の住宅を買った場合）
| 住宅の種類 | 入居した年 | 控除期間 | 控除限度額 | 特例対象個人 |
|---|---|---|---|---|
| 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅 | 令和4・5年 | 13年 | 35万円 | － |
| 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅 | 令和6〜12年 | 13年 | 31.5万円 | 35万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 令和4・5年 | 13年 | 31.5万円 | － |
| ZEH水準省エネ住宅 | 令和6〜12年 | 13年 | 24.5万円 | 31.5万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 令和4・5年 | 13年 | 28万円 | － |
| 省エネ基準適合住宅 | 令和6・7年 | 13年 | 21万円 | 28万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 令和8・9年 | 13年 | 14万円 | 21万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 令和10〜12年 | 0年（注） | 0円（注） | － |
| その他の住宅 | 令和4・5年 | 13年 | 21万円 | － |
| その他の住宅 | 令和6〜12年 | 0年（注） | 0円（注） | － |
国税庁 No.1211-1（令和8年4月1日現在法令等）の表。控除限度額＝借入の上限×0.7%です。（注）省エネ基準適合住宅で令和9年12月31日までに建築確認を受けたか令和10年6月30日までに建築されたもの、その他の住宅で令和5年12月31日までに建築確認を受けたか令和6年6月30日までに建築されたものは、控除限度額14万円で10年間（その他の住宅のうち床面積40〜50平方メートル未満のものは、建築確認が令和5年12月31日までのものだけ）。特例対象個人は、40歳未満で配偶者がいる人、40歳以上で40歳未満の配偶者がいる人、19歳未満の扶養親族がいる人（入居した年の12月31日で判定）。令和8年1月1日以降に床面積40〜50平方メートル未満の認定住宅等に入居した場合は、特例対象個人の上乗せはありません。
入居年と住宅の種類ごとの控除限度額（中古住宅を買った場合）
| 住宅の種類 | 入居した年 | 控除期間 | 控除限度額 | 特例対象個人 |
|---|---|---|---|---|
| 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅 | 令和4〜7年 | 10年 | 21万円 | － |
| 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅 | 令和8〜12年 | 13年 | 24.5万円 | 31.5万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 令和4〜7年 | 10年 | 21万円 | － |
| ZEH水準省エネ住宅 | 令和8〜12年 | 13年 | 24.5万円 | 31.5万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 令和4〜7年 | 10年 | 21万円 | － |
| 省エネ基準適合住宅 | 令和8〜12年 | 13年 | 14万円 | 21万円 |
| その他の住宅 | 令和4〜12年 | 10年 | 14万円 | － |
国税庁 No.1211-3（令和8年4月1日現在法令等）の表。令和8年1月1日以降に床面積40〜50平方メートル未満の認定住宅等（特例既存認定住宅等）に入居した場合は、特例対象個人の上乗せはありません。宅地建物取引業者が改修して売る「買取再販住宅」は別の表です（国税庁 No.1211-2）。
計算例
年末残高等は小さい方の2,800万円。2,800万円×0.7%＝196,000円で、限度額21万円より少ないので196,000円がそのまま控除できる額です。控除の前の所得税は 300万円×10%−97,500円＝202,500円なので、全額を所得税から引けます（住民税からは0円）。所得税と復興特別所得税で減る額は約200,116円です。
4,000万円×0.7%＝28万円ですが、限度額で24.5万円に止まります。控除の前の所得税は 200万円×10%−97,500円＝102,500円なので、所得税から引けるのは102,500円。残り142,500円のうち、住民税から引かれるのは、課税所得の5%（10万円）と97,500円の小さい方の97,500円。1年分の控除は合計200,000円で、45,000円はこの年は使えません。
取得対価の方が少ないので、年末残高等は1,500万円。1,500万円×0.7%＝105,000円（限度額14万円より少ない）。控除の前の所得税は 180万円×5%＝90,000円なので所得税から90,000円、残り15,000円は翌年の住民税から引かれ、合計105,000円です。残高が取得対価より多いうちは、残高が減っても控除額は変わりません。
年末調整の前に確かめること（2年目以後）
- 最初の年に確定申告をした会社員でも、控除を受ける最初の年は確定申告が必要です。年末調整で受けられるのは2年目以後です（国税庁 No.1211-1）。
- 税務署から届いた「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書兼給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」を用意した勤務先に出す書類の1つです。
- 金融機関から届いた「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を用意した勤務先に出す書類のもう1つ。2か所以上から借りている場合は、すべての証明書が必要です。借入先が「調書方式」に対応している場合は、金融機関の証明書の代わりに、税務署から届く申告書に原則として年末残高と控除見込額が記載されています（書面で届く申告書で記載があるのは入居2年目分だけ。3年目以降の分や、借換えなどで記載がない場合は、返済計画表などで年末残高を確かめて書きます）。「備考」欄には、調書方式に対応する金融機関からの借入れである旨を書きます（国税庁「給与所得者（従業員）の方へ（令和8年分）」・記載例）。
- 入居した年と、住宅の種類（新築か中古か、認定住宅・ZEH水準・省エネ基準適合・その他）を確かめた控除限度額と控除期間はこの2つで決まります（上の表）。
- 今年の合計所得金額が2,000万円以下（床面積40〜50平方メートル未満の住宅は1,000万円以下）超える年は、その年だけ控除を受けられません（国税庁の適用要件）。
- 12月31日まで、その家に住み続けている控除を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいることが要件です（国税庁）。
- 夫婦で借りている（ペアローン・連帯債務）なら、自分の分の残高で計算した連帯債務がある場合は「（付表）連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書」で自分の分を出します（国税庁）。
よくある質問
1年目から年末調整で受けられる？
いいえ。会社員でも、控除を受ける最初の年は確定申告が必要です。2年目以後は年末調整で受けられます（国税庁 No.1211-1）。
所得税から引ききれなかった分はどうなる？
翌年度の住民税（所得割）から引かれます。上限は、所得税の課税総所得金額等の5%と97,500円の小さい方です（令和4年以降に入居した場合）。年末調整か確定申告で所得税の控除を受けていれば、住民税のための別の申告は要りません（長野市の案内）。
令和3年（2021年）までに入居した人も、このページで計算できる？
できません。令和3年までに入居した人などは、控除率や限度額のルールが違います（国税庁 No.1212・No.1213）。このページは、令和4年1月1日〜令和12年12月31日の入居（国税庁 No.1211-1・No.1211-3 の表）が対象です。
年末残高と取得対価、どちらで計算するの？
小さい方です。取得対価からは、国や自治体からの補助金と、住宅取得等資金の贈与の特例を受けた額を引きます（国税庁）。
繰上げ返済をすると、控除はどう変わる？
年末残高等が減るので、その年からの控除の計算のもとも減ります。限度額に届いていない人なら、残高が100万円減ると、控除できる額は最大で年7,000円（100万円×0.7%）減ります。返済するかどうかは、手元のお金や金利と合わせて自分で決めてください。返済額の変化は「住宅ローン返済シミュレーション」で確かめられます。
- 令和4年1月1日〜令和12年12月31日に入居した人の、1年分の目安です。控除できる額は100円未満を切り捨てています（国税庁）。
- 控除の前の所得税は、課税所得に国税庁の速算表（No.2260）の税率をかけた額です。配当控除・ほかの税額控除や、ほかの所得は入っていません。年末調整では、引いた後の所得税に102.1%（復興特別所得税）をかけ、100円未満を切り捨てます。
- 住民税から引かれる額は、課税所得の5%と97,500円の小さい方までとして計算しています。令和7年12月までに入居した人は、5%をかけるもとに「所得税の基礎控除額−48万円」を足すため（さいたま市の案内）、実際の上限はこのページより大きくなることがあります（97,500円の上限は同じ）。
- 入居の要件（床面積・所得・住み続けていること・返済期間10年以上の借入など）を満たしている前提です。要件は国税庁のページで確かめてください。
- このページは AI（Claude）を使って作成し、国税庁と自治体の公式ページで内容を確かめています。
- 国税庁 タックスアンサー No.1211-1「住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」（令和8年4月1日現在法令等）（対象の入居期間・控除率0.7%・新築の控除限度額と控除期間・特例対象個人・2年目以後は年末調整・年末残高等の考え方）
- 国税庁 タックスアンサー No.1211-3「中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」（令和8年4月1日現在法令等）（中古住宅の控除限度額と控除期間）
- 国税庁 タックスアンサー No.2260「所得税の税率」（令和8年4月1日現在法令等）（速算表）
- さいたま市「住宅借入金等特別税額控除（住宅ローン控除）」（2026年6月3日更新）（住民税から引かれる額：控除しきれなかった額・課税総所得金額等の5%・97,500円のいちばん小さい額）
- 長野市「住宅借入金等特別税額控除」（2026年10月20日更新）（令和4年1月〜令和12年12月入居は5%・97,500円、年末調整か確定申告をしていれば住民税の申告は不要）
この計算結果は、入力した数字と上の前提にもとづく目安です。実際の金額を保証するものではなく、個別の税務・投資・家計の助言でもありません。最新の制度・数値は出典の公的資料でご確認ください。